Análisis de inversion en barrios de Cartagena claves

Análisis de inversión en sectores de Cartagena (2025-2026)

Fuentes principales utilizadas en este bloque: listados de mercado ( Properati / Mitula), paneles STR (Airbtics / Listingok / AirDNA), reportes sectoriales (Camacol). Ver sección Fuentes al final.

Resumen ejecutivo

• Mercado: sectores turísticos premium (Centro Histórico, Bocagrande, Castillogrande/Cabrero/Marbella) con precios por m² notablemente superiores; zonas de expansión (Torices, Los Morros) con precio más bajo pero mayor volumen de proyectos.

• Recomendación general: priorizar producto turístico premium para STR en Centro Histórico / Bocagrande; producto familiar y corporativo en Laguito / Castillogrande; proyectos de preventa e inversión horizontal en Torices/Los Morros con cautela por absorción.

Tabla consolidada (rango precio por m² - COP) y perfil de producto

Nota: los rangos son bandas de mercado 2025 - 2026 basadas en listados activos y reportes; sirven para estimaciones de valoración y proformas. Siempre confirmar con avalúo al firmar.

Justificación de rangos y fuentes

Valores y ejemplos tomados de listados y promedios en acrinmobiliaria.com / Properati / Mitula que muestran precios unitarios y promedios por barrio en 2025- 2026

Recomendaciones por sector (estratégicas, prácticas)

Centro Histórico

• Estrategia: producto boutique (1-2 hab), short stays premium, experiencias culturales (tours, desayunos).

• Dato operacional: permisos patrimoniales y mantenimiento más costoso; ADR alto compensa.

Bocagrande / Laguito

• Estrategia: STR orientado a familias, 2–3 hab, buen mix entre ocupación y ADR; contratos con agencias y gestión revenue.

Castillogrande / Cabrero / Marbella

• Estrategia: producto premium e institucional (venta a extranjeros, renta corporativa); recomendar hotel boutique o coliving de lujo.

Torices / Los Morros

• Estrategia: preventa para demanda local y segunda vivienda; ser selectivo con producto (no competir en precio con grandes edificios de bajo coste). Verificar absorción.

Ejemplo de proyección financiera (CASHFLOW) - Apartamento STR

A continuación te damos un ejemplo que puedes llevar o copiar a un Excel. Este es un caso base con cálculos paso a paso (todo en USD y COP usando TRM del 12-feb-2026: 1 USD = 3.671,01 COP — TRM Banco de la República). (Banco de la República)

Supuestos del caso base (ejemplo — Bocagrande)

• Tipo de apartamento: 2 hab / 1 baño (80 m²).

• Precio de compra: suponemos 12.000.000 COP/m² (Bocagrande, punto medio del rango) → 80 m² × 12.000.000 COP/m².
  Cálculo: 80 × 12.000.000 = 960.000.000 COP → Precio compra = 960.000.000 COP.

• Alternativamente, precio compra en USD usando TRM: 960.000.000 / 3.671 = 261.509,~ USD. (calculo paso a paso abajo)

• ADR (Average Daily Rate): US$96 / noche (valor medio Airbtics / Listingok 2025). (Airbtics | Airbnb Analytics)

• Ocupación: 57% (media anual según Airbtics Nov 2024 – Oct 2025). (Airbtics | Airbnb Analytics)

• Días año: 365

• Gestión / plataforma fee: 20% de ingresos (incluye comisión booking/airbnb + gestor).

• Limpieza: US$20 por estancia (promedio).

• Gastos fijos (administración/condominio, servicios, seguros, impuesto predial prorrateado, mantenimiento): 15% de ingresos brutos.

• Impuestos y registro turístico (RNT / tributos locales): 2% de ingresos brutos (estimado).

• Financiamiento: ejemplo con 30% entrada / 70% crédito a tasa 12% anual (ejemplo hipotecario comercial) — opcional en el ejemplo.

Cálculos paso a paso — ingresos (USD)

1️⃣ Nº noches vendidas por año = 365 × 0.57 = 208.05 → redondeamos 208 noches/año.

2️⃣ Ingreso bruto anual (USD) = ADR × noches vendidas = 96 USD × 208 = 19.968 USD ≈ 19.968 USD/año.

3️⃣ Convertir ingreso bruto a COP (TRM = 3.671,01 COP/USD): 19.968 × 3.671 = 73.302.528 COP (hacer multiplicación completa)

Gastos y NOI (USD y COP)

4️⃣ Comisión + gestión (20%) = 0.20 × ingreso bruto USD = 0.2 × 19.968 = 3.993,60 USD.
En COP: 3.993,60 × 3.671 ≈ 14.660.505 COP.

5️⃣ Limpiezas (suponiendo 1 limpieza por reserva) - Aproximación: número de reservas = noches / estancia media.

Si estancia media = 3 noches → reservas = 208 / 3 ≈ 69,3 ≈ 69 reservas.

Limpieza total (USD) = 69 × 20 USD = 1.380 USD.

En COP = 1.380 × 3.671 ≈ 5.065.980 COP

6️⃣ Gastos fijos (15% ingresos brutos) = 0.15 × 19.968 = 2.995,20 USD ≈ en COP 2.995,20 × 3.671 ≈ 10.995 COP

7️⃣ Impuestos / Registro (2%) = 0.02 × 19.968 = 399,36 USD ≈ en COP 1.466.050 COP.

8️⃣ Total gastos (USD) = gestión (3.993,60) + limpiezas (1.380) + gastos fijos (2.995,20) + impuestos (399,36)
= 3.993,60 + 1.380 + 2.995,20 + 399,36 = 8.768,16 USD.

9️⃣ NOI operativo (antes cubrir deuda) (USD) = ingreso bruto (19.968) − total gastos (8.768,16) = 11.199,84 USD.
En COP: 11.199,84 × 3.671 ≈ 41.114.612 COP

Supuesto si hay deuda (ejemplo: 70% préstamo, 30% entrada)

• Precio compra (COP) = 960.000.000 COP.

• Entrada 30% = 0.30 × 960.000.000 = 288.000.000 COP.

• Crédito 70% = 672.000.000 COP.

• Tasa anual (ejemplo) = 12% (mercado comercial hipoteca) - cálculo interés simple aproximado o amortización fija (para ejemplo usamos cuota anual).

• Interés anual sobre saldo inicial = 0.12 × 672.000.000 = 80.640.000 COP/año.
  (Si amortizas principal, cuota cambia; acá se usa interés anual simplificado para ilustrar).

10️⃣ NOI después de intereses (COP) = NOI en COP (≈41.114.612) − intereses (80.640.000) = −39.525.388 COP → negativo (esto muestra que con apalancamiento y los supuestos de ADR/ocupación, el servicio de deuda puede absorber NOI; por eso en muchos casos inversores buscan mayor ocupación, reducir precio compra, o recibir renta garantizada/hoteles).

Conclusión:

En el caso base de ejemplo (80 m² en Bocagrande a 12M COP/m², ADR US$96 y ocupación 57%) el ingreso operativo bruto es modesto frente a la carga financiera si se financia el 70% a 12% anual.

Recomendación: simular variantes (mayor ADR, mayor ocupación, menor apalancamiento o mejores tasas) - incluyo pasos para ajustar el ejemplo.

Qué ajustar en las simulaciones (sugerencias prácticas)

1. Reducir apalancamiento (ej. entrada 50%): mejora cashflow.

2. Mejorar ADR y ocupación con revenue management: +10–20% ADR en temporada alta; aumentar ocupación mediante canales y estancias mínimas.

3. Negociar tasa de crédito o usar estructuras de financiación local especializadas para inversión STR.

4. Modelar 3 escenarios: Base (como arriba), Optimista (+10% ADR, +5 - 10pp ocupación), Adverso (−15% ocupación / −10% ADR / aumento impuestos).

5. Calcular Payback & Cash-on-Cash una vez definidas la entrada y flujos netos anuales.

FAQ – Preguntras frecuentes de STR en Cartagena - Colombia

1️⃣ ¿Qué micro-zona de Cartagena ofrece el mejor balance entre precio por m² y rentabilidad STR?

Respuesta:
Entre 2025 y 2026, Bocagrande y El Laguito ofrecen el mejor balance riesgo–retorno para STR. Aunque el precio por m² es alto (≈ 9–14 millones COP/m²), presentan alta demanda turística, buena ocupación promedio anual (~55–60%) y liquidez superior. El Centro Histórico puede superar en ADR, pero con mayores costos operativos y restricciones normativas.

2️⃣ ¿Es más rentable invertir en el Centro Histórico o en zonas modernas como Bocagrande?

Respuesta:
Depende del perfil del inversionista. El Centro Histórico maximiza ADR y experiencias premium, pero tiene mayores costos de mantenimiento, restricciones patrimoniales y menor escalabilidad. Bocagrande ofrece mayor volumen de demanda, producto estandarizable y mejor escalabilidad operativa, siendo más adecuado para estrategias STR profesionales y portafolios.

3️⃣ ¿Qué supuestos clave debo usar para proyectar un cashflow STR realista en Cartagena?

Respuesta:
Los supuestos recomendados para 2025 son: ocupación anual conservadora de 54–57%, ADR promedio entre US$85 y US$100, gastos operativos totales entre 35–45% del ingreso bruto y modelar escenarios con y sin apalancamiento. Es clave separar NOI operativo del flujo después de deuda.

4️⃣ ¿En qué zonas de Cartagena la preventa tiene mayor riesgo entre 2025 y 2026 ?

Respuesta:
Zonas como Torices y Los Morros presentan mayor riesgo relativo debido a alta concentración de proyectos nuevos, presión sobre absorción y menor demanda turística directa. La preventa en estas zonas requiere horizontes largos, precios de entrada bajos y una clara estrategia de salida.

5️⃣ ¿Qué perfil de inversionista es ideal para invertir en STR en Cartagena entre 2025 y 2026 ?

Respuesta:
El perfil ideal es moderado a intermedio, con capacidad de gestionar estacionalidad y costos operativos. Inversionistas institucionales o semi-institucionales con enfoque en revenue management y diversificación por micro-zona obtienen mejores resultados. El perfil conservador debe priorizar activos consolidados o esquemas con renta estructurada.

Fuentes (selección clave, enlaces consultados)

1. Airbtics — Cartagena Airbnb data (ocupación y ADR, periodo Nov2024–Oct2025). Datos de ocupación mediana ~57%. (Airbtics | Airbnb Analytics)

2. Listingok / AirDNA / AirROI — referencias alternativas ADR y ocupación (muestras comparativas). (listingok.com)

3. Camacol (reportes cortos) — contexto del mercado de arranques/oferta vivienda 2025. (Camacol)

4. TRM Banco de la República (12-feb-2026): 1 USD = 3.671,01 COP (usada para conversiones). (Banco de la República)