Modelo para determinar el score en inversiones inmobiliarias

🧠 Score de inversión Inmobiliaria Sala de Ventas

Metodología estructurada, ponderada y orientada a toma de decisiones estratégicas.

🔎 Modelo de Evaluación

Se analiza siempre tres modelos de negocio inmobiliario:

1. Airbnb (renta corta residencial)

2. Booking / Modelo hotelero (ocupación hotelera como proxy)

3. Preventa (compra sobre plano y plusvalía)

⚖️ Ponderación Oficial

📊 Escala de Evaluación

🎯 Resultado Final

El Score Maestro (0 a 5) se traduce en:

• • A+ → Inversión prioritaria

• • A → Muy buen mercado

• • B → Viable con estrategia

• • C → Táctico / Especulativo

• • D → No recomendado

📌 En cada análisis por ciudad siempre se explica:

• • Qué impulsa el mercado

• • Qué riesgos existen (regulatorios, sobreoferta, ciclos turísticos, etc.)

• • Qué modelo conviene (Airbnb, hotelero o preventa)

• • Para qué perfil de inversionista es adecuado

• • Advertencias sobre estacionalidad y regulación

Nunca se promete rentabilidad. Siempre se analiza riesgo, ciclo y contexto macro.

Bases para determinar los pesos de la ponderación

La ponderación no es arbitraria. Está basada en estructura de generación de retorno, control del inversionista y probabilidad de materialización del rendimiento, especialmente en mercados LATAM.

1️⃣ Airbnb – 30 %

Base conceptual:

• • Es el modelo más utilizado por inversionistas individuales.

• • Permite control operativo (precio, gestión, rotación).

• • Tiene alta sensibilidad a turismo, regulación y competencia.

Por qué 30 %:

• • Representa el modelo más democrático y replicable.

• • Tiene capacidad de generar flujo mensual.

• • Es más flexible que hotelero.

• • Pero también más expuesto a cambios regulatorios.

👉 Impacta fuerte en el flujo de caja del inversionista promedio.

2️⃣ Booking / Modelo Hotelero – 30 %

Base conceptual:

Aquí no evaluamos Booking como plataforma, sino:

• • Ocupación hotelera

• • Llegadas internacionales

• • ADR (tarifa promedio)

• • Dinámica del turismo formal

Este modelo es un proxy macro del poder turístico real de la ciudad.

Por qué 30 %:

• Si el turismo estructural es fuerte, ambos modelos (Airbnb y hotelero) se benefician.

• Mide profundidad del mercado.

• Reduce sesgo de percepción individual.

👉 Funciona como termómetro institucional del destino.

3️⃣ Preventa – 25 %

Base conceptual:

La preventa mide:

• • Velocidad de absorción

• • Crecimiento urbano

• • Expansión de infraestructura

• • Confianza del desarrollador

Es el componente de plusvalía futura.

Por qué no 30 %:

Porque:

• • No genera flujo inmediato.

• • Depende de ciclos económicos.

• • Tiene riesgo de ejecución.

👉 Es estratégica, pero no siempre materializa en el corto plazo.

4️⃣ Riesgo Regulatorio – 10 %

Base conceptual:

Incluye:

• • Restricciones a rentas cortas

• • Licencias hoteleras

• • Impuestos

• • Cambios políticos

Por qué 10 %:

Porque es un factor binario:

• Si es alto, puede destruir el modelo.

• Si es bajo, no necesariamente impulsa el mercado.

Se pondera menos que generación de ingreso, pero su impacto cualitativo es crítico.

5️⃣ Estabilidad del Mercado – 5 %

Base conceptual:

• • Profundidad de demanda

• • Diversificación económica

• • Volatilidad histórica

• • Dependencia del turismo

Por qué solo 5 %:

Porque:

• Está parcialmente reflejada en Airbnb y hotelero.

• Es más un factor de ajuste fino.

🎯 Filosofía detrás del modelo

El Score Maestro no mide “qué ciudad es bonita”.

Mide:

1. Capacidad de generar flujo.

2. Capacidad de sostener ocupación.

3. Potencial de valorización.

4. Riesgo estructural.

Los pesos reflejan que:

• • 60 % del resultado depende de demanda turística real.

• • 25 % depende de crecimiento urbano.

• • 15 % depende de estabilidad y regulación.

Es un modelo orientado a decisión práctica, no académica.