Inversión inmobiliaria en Cartagena (Airbnb, Booking, Preventa) | Score Inmobiliario Maestro®
Cartagena muestró en 2025 una recuperación turística fuerte con picos marcados en temporada alta (dic-ene, Semana Santa y jornada de cruceros), lo que sostiene la demanda de alquileres de corta estancia y la ocupación hotelera en días clave. Al mismo tiempo el sector vivienda registra señales mixtas: ventas activas pero arranques de obra en retroceso (presión sobre oferta nueva). A continuación entrego un análisis técnico, cuantitativo y referenciado usando el Score Inmobiliario Maestro® (componentes: Airbnb, Booking, Preventa, Riesgo regulatorio, Estabilidad).
Resumen ejecutivo (resultado)
Score final (0–5): 3.60 → A (Muy buen mercado) — Viable
para inversión con estrategia, prioridad en modelos de renta en temporada
y proyectos con control de oferta.
(Cálculo detallado abajo).
Análisis por modelo (datos y evaluación)
Airbnb (renta corta) — Evaluación técnica
Datos clave (proxy plataformas STR):
Ocupación promedio estructural ~ 54–57% anual (periodo Nov 2024–Oct 2025 según paneles STR). (Airbtics | Airbnb Analytics)
ADR (tarifa diaria promedio) reportada en paneles: ~US$85–96 (varía por zona y tipo de inmueble). (Airbtics | Airbnb Analytics)
Número de anuncios activos en la ciudad por encima de varios miles (mercado amplio, competencia alta). (Airbtics | Airbnb Analytics)
Interpretación: ocupación media moderada, estacionalidad marcada (picos en dic/ene y Semana Santa; cruceros generan micro-picos de ocupación y ADR). El mercado STR es grande y profesionalizado; existen oportunidades de gestión optimizada (yield management) pero la oferta es alta y sensible a la estacionalidad.
Score asignado (escala 1–5): 4.0 (A) — razón: métricas STR sólidas, ADR competitivo; limitación por estacionalidad y competencia.
Booking / Hotelero (ocupación hotelera como proxy)
Datos clave:
Días con ocupación hotelera por encima de 90% en picos (Semana Santa, días de crucero masivo). Ej.: registros locales de ocupación casi completa en jornadas de cruceros y festividades. (Cadena SER)
Ocupación promedio anual hotelera estimada en rango 60–70% (proxy combinación de boletines turísticos municipales y reportes sectoriales). (cartagenadeindias.travel)
Interpretación: la demanda hotelera es robusta en picos y razonable en promedio; buena presencia de turismo internacional y nacional. Eso aporta estabilidad a ingresos por turismo y genera demanda complementaria para STR.
Score asignado (1–5): 4.0 (A) — razón: ocupaciones elevadas en picos, demanda internacional creciente; pero variabilidad intra-anual.
Preventa (plusvalía proyectada)
Datos clave / proxies:
Camacol y reportes locales muestran comercialización activa pero disminución marcada en los inicios de obra / arranques (señal de contracción en oferta nueva en 2024–2025). Ej.: caída importante en arranques de obra a nivel nacional y señales similares en Bolívar. (Camacol)
Informes locales (Cartagena Cómo Vamos) registraron caída en vivienda construida en 2023 y retos en el sector construcción que afectan oferta 2024–25. (Cartagena Cómo Vamos)
Interpretación: la plusvalía histórica en Cartagena ha estado ligada a turismo y a escasez relativa de suelo en zonas premium; sin embargo, la desaceleración en nuevos arranques y la presión sobre ventas en ciertos segmentos reducen la certidumbre para plusvalías rápidas en preventa. Mejores oportunidades en micro-mercados (Cartagena histórica, Bocagrande, zonas de alta demanda turística) y en proyectos con producto diferenciado.
Score asignado (1–5): 3.0 (B) — razón: potencial de plusvalía pero riesgo por desaceleración de arranques y segmentación de la demanda.
Riesgos (regulatorio y de mercado)
Riesgo regulatorio (10% peso):
No hay veto generalizado a STR a nivel nacional, pero regulaciones fiscales,
ordenanzas distritales y ordenanzas de uso de suelo pueden cambiar; riesgo moderado.
(Existencia de ordenanzas locales y normas tributarias). (Alcaldía
de Cartagena)
Score asignado: 3.0 (B).
Estabilidad del mercado (5% peso):
Alta dependencia del turismo (estacional) y cambios en demanda internacional; la recuperación de conectividad de 2024–25 mejora estabilidad, pero la construcción volátil reduce resiliencia. Score: 3.0 (B). (Cartagena Cómo Vamos)
Cálculo del Score Inmobiliario Maestro® (fórmula y matemáticas)
Fórmula (pesos obligatorios):
[Score final = 0.3 x S.Airbnb + 0.3 x S.Booking + 0.25 x S.Preventa + 0.1 x S.Reg + 0.05 x S.Estab]
Sustituyendo los puntajes (escala 1–5):
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• (S.Airbnb = 4.0)
-
• (S.Booking = 4.0)
-
• (S.Preventa = 3.0)
-
• (S.Reg = 3.0)
-
• (S.Estab = 3.0)
Cálculo:
[Score final = 0.30 x 4 + 0.30 x 4 + 0.25 x 3 + 0.10 x 3 + 0.05 x 3]
[Score final = 1.20 + 1.20 + 0.75 + 0.30 + 0.15]
Score final = 3.60 → Clasificación: A (Muy buen mercado).
Interpretación estratégica (consejos prácticos, sin promesas de rentabilidad)
Modelo dominante: Renta corta (Airbnb/STR) y hotelero son las palancas que sostienen la demanda; en 2025 la renta por turismo domina la generación de ingresos recurrentes. (Airbtics | Airbnb Analytics)
Preventa: requiere timing y selección de micro-mercado: evitar proyectos masivos en periferia con riesgo de sobreoferta; priorizar preventas en zonas con demanda turística comprobable (Centro Histórico, Bocagrande, Castillogrande, zona norte). (Sala de Ventas)
Mejora del escenario: mayor conectividad aérea/cruceros y reactivación de arranques de obra (políticas locales de incentivo) mejoran preventa y estabilidad. (Cartagena Cómo Vamos)
Empeoramiento: shock macro (caída turismo regional), endurecimiento regulatorio sobre STR o fuertes aumentos de oferta simultánea perjudican retornos.
Perfil recomendado (product market fit)
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Conservador: invertir en activos hoteleros consolidados o productos con administración profesional (contratos de arrendamiento corto y garantía parcial).
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Moderado: adquirir apartamentos para STR con gestión profesional, diversificando por micro-zona y temporada.
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Agresivo: inversión en preventas en micro-zonas turísticas con estrategia de salida a 3–5 años (alto riesgo si arranques se mantienen bajos).
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Institucional: fondos centrados en portafolios STR y hoteles boutique en zonas premium, con gestión activa de revenue y cobertura contra estacionalidad.
Riesgos principales (resumen)
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Regulación local/tributaria sobre STR. (Alcaldía de Cartagena)
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Sobreoferta en segmentos no turísticos si reactivan masivamente los arranques. (Camacol)
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Dependencia del turismo internacional/cruceros (volatilidad). (Cadena SER)
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Ciclos económicos nacionales que reducen demanda de preventa.
FAQ - Preguntas frecuentes
1) ¿Cuál es la rentabilidad esperada para un apartamento tipo STR en Cartagena en 2025?
Respuesta: La rentabilidad depende de ocupación efectiva, ADR y costos (administración, mantenimiento, impuestos). En 2025 el ADR promedio reportado en paneles STR se ubica en US$85–96 y la ocupación efectiva anual en ~54–57%; con una gestión profesional y costos controlados es razonable esperar que un activo bien ubicado alcance un yield operativo bruto competitivo frente a mercado local, aunque la variabilidad estacional debe incorporarse en la proyección. (Airbtics | Airbnb Analytics)2) ¿Conviene comparar Airbnb vs invertir en preventa en Cartagena?
Respuesta: Son estrategias complementarias: Airbnb ofrece flujo de caja y mayor flexibilidad, pero está sujeto a estacionalidad y gestión activa; preventa apuesta a plusvalía y perfil de capital gain, con horizonte más largo y mayor exposición al riesgo de arranque/mercado. La elección depende del horizonte, apetito por gestión operativa y tolerancia al riesgo. (Airbtics | Airbnb Analytics)3) ¿Cuál es la ocupación media anual que puedo usar como proxy para proyecciones 2025?
Respuesta: Use una banda conservadora 54%–60% para STR (basado en paneles 2024–25) y 60%–70% como referencia de ocupación hotelera promedio anual, ajustando por micro-zona y mes. En picos puede exceder 90%. (Airbtics | Airbnb Analytics)4) ¿Qué riesgos regulatorios debo modelar en la proyección?
Respuesta: posibles cambios en ordenanzas distritales sobre uso turístico, impuestos municipales (plusvalía, tributación sobre rentas STR) y requisitos de licencia; modelar un escenario adverso con una caída de ocupación del 10–20% y aumento de costos operativos si hay ajustes impositivos. (Alcaldía de Cartagena)5) ¿Qué perfil de inversor es más adecuado para Cartagena en 2025?
Respuesta: Moderado-intermedio: inversores que busquen combinar ingreso por alquiler corto plazo con gestión profesional y que puedan esperar plusvalía moderada; institucionales con capacidad de gestión de revenue también encuentran oportunidades, especialmente en carteras gestionadas y hoteles boutique. (Airbtics | Airbnb Analytics)Fuentes (citas clave — declaraciones verificables)
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Panel STR — Airbtics: datos de ocupación y ADR (Nov 2024–Oct 2025). (Airbtics | Airbnb Analytics)
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Paneles comparativos STR / listados — estimados de ocupación y ADR (2025). (listingok.com)
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Alcaldía / boletines turísticos y reportes locales — registros de temporada alta y picos por cruceros (enero 2025; Semana Santa 2025). (Alcaldía de Cartagena)
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Corpoturismo / cartagena en cifras — incremento de conectividad y llegadas en 1er trimestre 2025. (Cartagena Cómo Vamos)
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Camacol (reportes mercado vivienda 2025) — comportamiento de ventas y arranques de obra en 2025 (Bolívar). (Camacol)
Nota metodológica: donde no hay publicación oficial puntual para un indicador (p. ej. ocupación STR agregada por mes), se utilizaron paneles de mercado STR (Airbtics / listing proxies) y boletines turísticos locales como proxies explicados arriba. No se han inventado cifras; todos los valores numéricos están referenciados.