¿Cuál es la guía para el desarrollo de un proyecto inmobiliario?

1. Estudio de viabilidad

• • Análisis de mercado: demanda, precios, competencia.

• • Análisis financiero: inversión total, fuentes de financiamiento, rentabilidad.

• • Factibilidad técnica: topografía, geotecnia, acceso a servicios públicos.

Recurso humano:

• • Analista de mercado

• • Ingeniero geotecnista

• • Ingeniero financiero

• • Arquitecto urbanista

Aspecto legal:

• • Verificar normas urbanísticas del municipio.

• • Verificar régimen de propiedad horizontal si se va a vender por unidades.

2. Adquisición del terreno

• • Negociación y compra del lote.

• • Estudios de títulos para asegurar que esté libre de problemas legales.

Recurso humano:

• • Abogado especialista en bienes raíces

• • Topógrafo

Aspecto legal:

• • Certificado de libertad y tradición actualizado.

• • Certificados catastrales.

• • Protocolización de la compra ante notaría y registro.

3. Diseño del proyecto

• • Diseño arquitectónico.

• • Diseños estructurales, eléctricos, hidráulicos, sanitarios, mecánicos.

• • Estudio de tráfico (accesos vehiculares y peatonales).

Recurso humano:

• • Arquitecto líder

• • Ingeniero estructural

• • Ingeniero eléctrico

• • Ingeniero hidráulico

• • Ingeniero mecánico (sistemas de aire, bombas, etc.)

• • Consultor de movilidad (si aplica)

Aspecto legal:

• • Cumplimiento del reglamento de construcción local.

• • Normativas de accesibilidad (rampas, ascensores, etc.).

• • Normas RETIE (instalaciones eléctricas) y RETILAP (iluminación) en Colombia, por ejemplo.

4. Tramitación de licencias

• • Licencia de urbanismo (si aplica).

• • Licencia de construcción.

Recurso humano:

• • Gestor urbanístico o tramitador de licencias

• • Abogado urbanista

Aspecto legal:

• • Radicación de los planos aprobados ante curaduría o la oficina de planeación.

• • Pago de derechos de licencia y obligaciones urbanísticas (cesiones, cargas, etc.).

• • Permisos ambientales si hay afectación al entorno (por ejemplo, si hay talas o movimientos de tierra importantes).

5. Planificación de la construcción

• • Elaboración de cronograma de obra.

• • Presupuesto de obra.

• • Contratación de seguros (cumplimiento, responsabilidad civil, todo riesgo construcción).

Recurso humano:

• • Director de obra

• • Ingeniero residente

• • Programador de obra

• • Jefe de compras

• • Gerente de riesgos

Aspecto legal:

• • Contratación de pólizas de seguros obligatorios.

• • Cumplimiento de normativas de salud y seguridad en el trabajo (SST).

6. Ejecución de la obra

• • Preparación del terreno (demoliciones si aplica, nivelaciones).

• • Construcción de cimentaciones, estructuras, muros, redes internas.

• • Terminados interiores y exteriores.

Recurso humano:

• • Maestros de obra

• • Oficiales de construcción (albañiles, plomeros, electricistas, carpinteros, pintores, soldadores)

• • Supervisor de SST (Seguridad y Salud en el Trabajo)

• • Capataz de obra

• • Inspector de calidad

Aspecto legal:

• • Cumplimiento de reglamentaciones de seguridad laboral.

• • Visitas e inspecciones de autoridades (municipales o de bomberos).

• • Libro de obra actualizado.

7. Comercialización

• • Lanzamiento del proyecto (previo o en paralelo a la obra).

• • Venta de apartamentos.

• • Escrituras individuales.

Recurso humano:

• • Director comercial

• • Asesores inmobiliarios

• • Coordinador de ventas

• • Publicista o agencia de marketing inmobiliario

Aspecto legal:

• • Reglamentos de propiedad horizontal.

• • Promesas de compraventa.

• • Fiducia inmobiliaria (si se estructura de esa manera).

8. Entrega y postventa

• • Inspección de apartamentos.

• • Corrección de acabados o reparaciones (garantías).

• • Entrega de áreas comunes.

Recurso humano:

• • Coordinador de postventa

• • Equipo técnico de reparaciones

• • Administrador inicial de la copropiedad

Aspecto legal:

• • Garantías de construcción según ley (por ejemplo, 10 años en estructura en algunos países).

• • Entrega del manual de uso de los apartamentos.

• • Constitución legal de la propiedad horizontal ante notaría y cámara de comercio.

Resumen de Recursos Humanos principales:

• ✅ Gerente general de proyecto

• ✅ Arquitecto líder

• ✅ Ingenieros especialistas (estructural, eléctrico, hidráulico, mecánico)

• ✅ Director de obra e ingenieros residentes

• ✅ Oficiales y obreros de construcción

• ✅ Coordinadores de SST y calidad

• ✅ Director comercial y asesores inmobiliarios

• ✅ Abogados inmobiliarios y urbanistas

• ✅ Coordinador de postventa y equipo de reparaciones

Organigrama de Proyecto de Construcción de Edificio

1. Alta Dirección

• • Gerente General de Proyecto
  (Responsable máximo de todo: legal, técnico, comercial y financiero)

2. Área Técnica

• • Director Técnico

  • - Arquitecto Líder

    • Equipo de arquitectos diseñadores

  • - Ingeniero Estructural

  • - Ingeniero Eléctrico

  • - Ingeniero Hidrosanitario

  • - Ingeniero Mecánico

  • - Consultores especialistas (accesibilidad, tráfico, sostenibilidad)

3. Área de Obra

• • Director de Obra

  • - Ingeniero Residente

    • Capataz General

      • Maestros de obra

      • Oficiales de construcción (albañiles, plomeros, electricistas, carpinteros, soldadores, pintores)

      • Ayudantes de obra

  • - Supervisor de Calidad

  • - Coordinador de SST (Seguridad y Salud en el Trabajo)

  • - Topógrafo de obra

  • - Programador de obra (cronogramas y avances)

4. Área Legal y Trámites

• • Abogado Urbanista (licencias, normativas municipales)

• • Abogado Inmobiliario (ventas, contratos, escrituras)

• • Gestor de Trámites y Licencias

5. Área Comercial

• • Director Comercial

  • - Coordinador de Ventas

    • Asesores Comerciales (vendedores de apartamentos)

  • - Coordinador de Marketing

    • Diseñador gráfico

    • Community manager / Agencia publicitaria

6. Área Administrativa y Financiera

• • Gerente Financiero

  • Contador del proyecto

  • Analista financiero

  • Jefe de Compras (materiales y equipos)

  • Coordinador de Recursos Humanos (contratación de obreros y administrativos)

7. Área de Postventa

• • Coordinador de Postventa

  • Equipo técnico de garantías y reparaciones

  • Administrador de la copropiedad (inicial)

Notas importantes:

• • Durante la etapa inicial (antes de construir) es más fuerte el equipo técnico y legal.

• • Durante la obra, se fortalece el equipo de obra.

• • A medida que la obra avanza, crece el equipo comercial y luego el de postventa.

• • Puedes tercerizar algunas áreas (por ejemplo, marketing, diseño estructural, SST) para optimizar costos.